Спрос на покупку квартир в новостройках Киева начал снижаться
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 30 августа 2016 года.
Неделю назад мы писали о начавшемся стремительном росте курса доллара и о том, что рынок недвижимости мгновенно отреагировал на это снижением цен на квартиры. Но этой неделе изменения курсов валют были незначительными, доллар подорожал, но менее, чем на 1%. Однако цены на квартиры продолжили снижаться, причем снижение на этой неделе заметно даже в гривне. В долларах квадратный метр за неделю упал в цене на 1,7%, снижение цен по сравнению с началом августа составило 2,3%. Несколько больше в последний месяц лета подешевели двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – на 3,7% и 3,6% соответственно.
Спрос и количество заключенных сделок остаются на уровне прошлой недели. А вот в новостройках спрос начал сокращаться. Этому поспособствовал самый громкий строительный скандал лета – арест Анатолия Войцеховского и неопределенность в отношении более чем 40 незаконных строек, к которым он причастен . Но куда больше сказывается на спросе отсутствие заметных положительных изменений в благосостоянии населения и доступных кредитов. Зарплаты растут, но пока и за ростом курса доллара не всегда поспевают. Даже старт продаж квартир в августе произошел только в одном новом объекте – обычно таких объектов 3-4 в месяц.
Как ранее писал аналитик Domik.ua Владимир Коломейко, застройщики все больше подстраиваются под запросы покупателей, проектируя мини-квартиры в своих жилых комплексах не смотря на то, что они нарушают нормы ДБН . После выхода данного аналитического материала многие СМИ начали раскручивать в массах конкретные проекты которые подходят под этот формат, привлекая читателей громкими заголовками «Купить квартиру в Киеве за 10000 у.е. Реально». Часть из этих материалов содержали презентации незаконных строек, что нас очень насторожило. Мы призываем покупателей быть более внимательными и, при желании инвестировать в недвижимость на первичном рынке, проверять, не находится ли данная новостройка в списке проблемных , а журналистов основательно изучать материал перед написанием статей.
Помимо этого, в последние месяцы отделы продаж стали предлагать потенциальным покупателям услугу «обмена старой квартиры на новую». Обычно услуга предоставляется следующим образом: за покупателем бронируется выбранная им квартира в строящемся доме, затем застройщик при помощи партнерского агентства недвижимости продает старую квартиру покупателя, после чего последний вносит средства – с доплатой или без – и заключает инвестиционный договор. Примечательно, что в отделах продаж компаний, которые практикуют данную услугу, о ней рассказывают, но лишь в случаях, если покупатель сам интересуется. Выгоден такой обмен, пожалуй, только в том случае, если приобретается квартира в уже готовом или близком к сдаче доме. В противном случае, инвестору придется еще какое-то время жилье арендовать.
На этой неделе в Минрегионе снова заговорили о возможности сотрудничества с китайскими государственными компании. О партнерстве с китайцами в сфере строительства жильяговорят уже три года, его форматы несколько раз менялись. В этот раз, по словам министра Геннадия Зубко, инвестиционный договор, который сейчас готовит Минрегион, предполагает взаимодействие и в сфере ипотечного кредитования.
Потенциально меморандум о сотрудничестве с китайскими компаниями, если он будет подписан, может дать неплохие шансы для рядовых украинцев обзавестись жильем на приемлемых условиях, но, с другой стороны, существенно ухудшит положение отечественных застройщиков. Скорее всего, сотрудничество в сфере ипотечного кредитования предполагает доступные кредиты для покупателей квартир только в тех объектах, которые будут строить китайские компании. Соответственно, украинские девелоперы могут потерять часть и без того немногочисленных покупателей. Впрочем, перспектива эта довольно размыта – говорить о ней можно будет лишь тогда, когда программа начнет реализоваться.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киевепопали 14688 объектов – на 0,7% больше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua
30.08.2016
Изменение за последнюю неделю
Изменение за последние 20 недель
Средняя цена предложений по Киеву в гривнах
Без аппроксимации
27550
-1,3%
-5,6%
С использованием аппроксимации
27529
+0,2%
-9,5%
Средняя цена предложений по Киеву в долларах США
Без аппроксимации
1072
-1,7%
-5,8%
С использованием аппроксимации
1091
-0,4%
-5,5%
Средняя цена предложения в гривнах в новых домах
Без аппроксимации
28142
-1,2%
-5,6%
С использованием аппроксимации
28165
+0,5%
-9,8%
Средняя цена предложения в долларах США в новых домах
Без аппроксимации
1095
-1,6%
-5,8%
С использованием аппроксимации
1116
-0,1%
-5,8%
Средняя цена предложения в гривнах возле метро
Без аппроксимации
34207
-2,0%
-7,3%
С использованием аппроксимации
34377
+0,6%
-10,0%
Средняя цена предложения в долларах США возле метро
Без аппроксимации
1331
-2,4%
-7,5%
С использованием аппроксимации
1362
-0,1%
-6,0%
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже указан график изменений цен предложений самых дешевых «гостинок» на Борщаговке, Виноградаре и Лесном массиве. Отметим, что график составлен на основании не средней цены, а цен предложения квартир, попавших в 20% самых дешевых.
Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Борщаговке;
зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Виноградаре;
красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Лесном массиве.
Изменение цены предложения 20% самых дешевых «гостинок» на Борщаговке , Виноградаре и Лесном массиве:
Массив
Изменение цены за период
1 месяц
3 месяца
6 месяцев
Борщаговка
+1,8%
+1,2%
-5,1%
Виноградарь
+4,8%
-1%
-14,3%
Лесной
+10,5%
+3,5%
-7,2%
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графике мы можем видеть, что снижение цен на «гостинки» на выбранных трех массивах отмечается только по сравнению с февралем. В последние же месяцы цены на них растут. Очевидно, это связано с тем, что «гостинки» на окраинных жилых массивах по-прежнему пользуются популярностью у покупателей из-за низкой стоимости. Однако делать на основании этого вывод о том, что «дно» рынка недвижимости уже достигнуто, по нашему мнению, рано.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Александра Архипенко (Мате Залки), Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 33,1 кв.м, жилая – 15,4, кухня – 6,7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $31000 ($937/кв.м).
Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Александра Мишуги, Дарницкий район, Осокорки . Общая площадь квартиры – 73,9 кв.м, жилая – 41,2, кухня – 8,5. Находится на 4-м этаже 15-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $69000 ($934/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
Источник: domik.ua
