Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году
Цены на вторичном рынке
Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в 2017 году:
Сегмент недвижимости
Изменение цены за период
1 месяц, %
3 месяца, %
6 месяцев, %
1 год, %
В среднем по городу
0
+2,6
+11,9
+12,9
В новых домах
-0,8
+2,6
+5,5
+2,5
В домах возле метро
0
+1,5
+9,4
+6,3
Методология подсчета статистики на Domik.ua
Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене – зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.
Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости на Domik.ua и других крупных порталах недвижимости, предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения – об этом речь пойдет в следующих разделах.
Динамика цен по сегментам рынка
По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала куда больше однокомнатных , а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.
В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр
Изменение за период
Типы квартир
Январь 2017, $
Месяц, %
Три месяца, %
Полгода , %
Год, %
Все в Киеве
1214
0
+2,6
+11,9
+12,9
«Гостинки»
881
+0,9
+2,2
-1,3
-4,8
Однокомнатные
987
-0,6
-2,2
+1
+1,7
Двухкомнатные раздельные
1255
-0,5
+2,2
+13,2
+12,7
Трехкомнатные раздельные
1238
+1,1
+4,1
+12,3
+14,4
Четырехкомнатные раздельные
1748
-1,6
-3,5
+4,5
+10,7
В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.
Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр
Изменение за период
Типы домов
Январь 2017, $
Месяц, %
Три месяца, %
Полгода, %
Год, %
Все в Киеве
1214
0
+2,6
+11,9
+12,9
«Дореволюционные»
1818
-0,7
-3,6
-6
-6,7
«Сталинки»
1516
-0,5
+0,7
+3,1
-7,3
«Старая панель»
811
0
-1,3
-2,4
-8,3
«Типовая панель»
843
-0,5
-2,8
-4,3
-9,5
«Улучшенная типовая панель»
781
-0,9
-3,5
-3,2
-10
«Старый кирпич»
964
+1,3
-2
+3,3
+0,4
«Улучшенный кирпич
1177
+0,4
+3,6
+5,1
+1,5
«Украинская панель»
992
-0,6
-2,8
-2,4
-4,7
«Украинский кирпич»
1486
+0,3
+0,9
+6,2
+3,1
Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье – дореволюционные дома и советские «панельки» – дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.
Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% – в кирпичных.
Читайте также: Самая ликвидная недвижимость. Какое жилье не падает в цене
Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?
Причин несколько:
- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным – зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;
- во-вторых , стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.
Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца – Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском – на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.
Читайте также: Какие квартиры будут расти в цене
В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:
Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр
Изменение за период
Район Киева
Январь 2017, $
Месяц, %
Три месяца, %
Полгода, %
Год, %
Все в Киеве
1214
0
+2,6
+11,9
+12,9
Голосеевский
1193
-1,4
+1,4
+10,3
+5,9
Дарницкий
976
-1,1
-1,4
+0,9
-1
Деснянский
723
-0,8
-1
+0,1
-5,9
Днепровский
879
+0,3
-2,3
-1,1
-3,2
Оболонский
1289
+1,6
+10,1
+15,1
+17,5
Печерский
2008
-1,5
-3,3
-2,5
-2,2
Подольский
781
-3,2
-5,1
-4,5
-9
Святошинский
811
0
-4,1
-4,6
-7,7
Соломенский
1079
-0,2
-0,2
+7
+7,7
Шевченковский
1546
+0,3
+0,3
-0,8
+6,6
Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.
Индекс недоступности жилья
Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой – рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.
В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 – на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.
Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на смарт-квартиру
Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, – при условии, что у него не будет других расходов.
Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить даже на такие квартиры у большинства по-прежнему нет из-за недоступности кредитования – банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками. Больше внимания программам ипотечного кредитования мы уделим в обзоре первичного рынка Киева.
Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2018 году
Еще один индикатор состояния рынка его привлекательность для частных инвесторов, в основе которой – уровень доходности недвижимости. В марте прошлого года Domik.ua писал о том, что в результате снижения долларовой цены в 2014-2016 годах доходность инвестиций в недвижимость снова выросла до 8-10% годовых. Рост цен в течение года и подорожание доллара в ноябре-декабре прошлого года скорректировали и этот показатель.
Читайте также: Насколько выгодно инвестировать в недвижимость
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность – около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.
Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность – 8%.
При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы – не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости – при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации. Поэтому более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной – дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.
Прогноз на 2018 год
В наступившем году большинство тенденций, которые мы наблюдали в 2017-м, получит продолжение.
Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.
Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар
Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену – это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.
Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна – даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты – у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда – скорее, усугубят расслоение рынка.
Свое мнение о том, как будет меняться стоимость квадратного метра в 2018 году, вы можете высказать, приняв участие в наших традиционных конкурсах прогнозов. В конкурсе прогнозов «Какая будет цена квадратного метра квартир в Киеве летом 2018 года» можно выбрать наиболее вероятный, на ваш взгляд, ценовой диапазон с шагом 25 долларов на начало июля 2018 года или указать максимально приближенную к точной стоимость квадратного метра. В конкурсе «Какая будет цена квадратного метра квартир Киева зимой 2019 года? », шаг составляет 50 долларов. Там вы также можете указать наиболее вероятный диапазон или попытаться предсказать точную стоимость.
В начале января подведены итоги предыдущих конкурсов прогнозов. В конкурсе «Какая будет цена квадратного метра квартир Киева зимой 2018 года? », правильный диапазон указали всего 3% из проголосовавших. Еще 8% пользователя форума указали диапазоны, близкие к верному.
В конкурсе прогнозов по итогам второго полугодия 2018 года победителей всего 2. Еще 2 пользователя указали диапазон, близкий к правильному.
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
